Risico's
Risicofactoren bij beleggen in vastgoed
Wat zijn de belangrijkste risico’s voor u als belegger in vastgoed?
Beleggen in vastgoed kan aantrekkelijk zijn, maar het is belangrijk om de risico’s te kennen. Over het algemeen geldt: hoe hoger het verwachte rendement, hoe hoger het risico. Hieronder vindt u de belangrijkste risico’s die u kunt tegenkomen.
Vraag altijd bij de aanbieder het informatiedocument en/of informatiememorandum op.
Marktrisico’s
Risico waardedaling vastgoed
De marktwaarde van het vastgoed is in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden op de beleggingsmarkt voor woningvastgoed, de beschikbaarheid van financiering, het vertrouwen van beleggers in woningvastgoed, perioden van uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de vastgoedbeleggingsmarkt en/of de macro-economische ontwikkelingen in Nederland. Een waardedaling van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de waarde van de obligaties.
Inflatierisico
De ontwikkeling van de huuropbrengsten is mede afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel van de indexatieclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten. Het risico bestaat dat de inflatie zich zal bewegen onder het verwachte niveau. Hierdoor stijgen de huuropbrengsten minder snel en vallen deze lager uit dan verwacht. Dit gaat ten koste van het direct beleggingsrendement. De hoogte van de inflatie heeft ook gevolgen voor het kostenniveau. Over het algemeen zullen de kosten stijgen bij een hogere inflatie.
Risico’s met betrekking tot het vastgoed
Verhuur- en leegstandsrisico
De mogelijkheid bestaat dat één of meerdere huurcontracten niet zullen worden verlengd. Bij woningvastgoed geldt bovendien dat huurders hun huurcontract kunnen opzeggen. In dat geval dient een nieuwe huurder gezocht te worden. Hier kan enige tijd mee gepaard gaan. In zo’n periode worden geen huurinkomsten gerealiseerd. Het risico bestaat dat in een nieuw huurcontract een lagere huurprijs wordt opgenomen dan in de huidige huurcontracten. Indien de huurinkomsten lager uitvallen dan verwacht, gaat dit ten koste van het direct beleggingsrendement.
Huurprijsherzieningsrisico
Huurinkomsten kunnen ook gedurende de looptijd van een huurcontract teruglopen.
Tegenpartij- en debiteurenrisico
Het risico bestaat dat een partij waarmee het fonds samenwerkt niet tijdig aan haar verplichtingen zal voldoen. Hierbij kan worden gedacht aan een huurder die niet volledig aan haar betalingsverplichting van de huur zal voldoen. De mogelijkheden van huurders om aan hun betalingen te voldoen worden mede ingegeven door hun financiële positie.
Concentratierisico
Bij een concentratie van de beleggingen is zowel de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille als het rendement afhankelijk van een beperkt aantal factoren. Door deze concentratie is het fonds gevoelig voor ontwikkelingen in de lokale vastgoed- en verhuurmarkt.
Risico onverzekerbare schade
Een risico vormt het tenietgaan van het vastgoed door externe factoren, zoals brand, ontploffing, terroristische aanslag of natuurgeweld. Bij opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen zijn bepaalde risico’s, zoals schade ten gevolge van natuurrampen of terroristische aanslagen, niet verzekerd. Indien zich een schadevoorval voordoet dat niet verzekerd is, zal dat leiden tot onvoorziene kosten wat een negatief effect zal hebben op het rendement.
Risico’s met betrekking tot de financiering
Hefboomrisico
Bij fondsen waarbij het vastgoed deels met vreemd vermogen wordt gefinancierd, werken waardeveranderingen van het vastgoed versterkt door in de waarde van de obligaties. Zolang de rentelasten lager zijn dan het exploitatieresultaat is er sprake van een positieve hefboom. Indien de financieringsrente stijgt of de inkomsten van het vastgoed afnemen, kan deze hefboomwerking verminderen of zelfs omslaan.
Bij Zeker Wonen Fonds III wordt geen gebruik gemaakt van bancaire hefboomfinanciering. De vastgoedaankopen worden volledig gefinancierd met obligatiekapitaal.
Executierisico
Indien een fonds niet voldoet aan haar verplichtingen die voortvloeien uit een financiering, bestaat het risico dat de financier invorderingsmaatregelen instelt, waaronder uitwinning van het hypotheekrecht gevestigd op de vastgoedobjecten. Dit betekent dat de financier deze vastgoedobjecten zal verkopen en de verkoopopbrengst zal gebruiken voor aflossing van haar schuld.
Herfinancieringsrisico
Het risico bestaat dat een fonds er bij het aflopen van de financiering niet in slaagt om een andere financiering af te sluiten. De voor aflossing benodigde middelen kunnen in dat geval slechts worden verkregen door een emissie, uit het operationele resultaat of door een deel van het vastgoed te verkopen.
Renterisico
Bij fondsen waarbij het vastgoed deels met vreemd vermogen wordt gefinancierd, bestaat het risico dat bij het afsluiten van een nieuwe financiering de rentelasten hoger liggen dan het vooraf verwachte niveau. Dit heeft een negatieve invloed op het direct beleggingsrendement.
Risico’s met betrekking tot de obligaties
Verhandelbaarheidsrisico
Als een obligatiehouder zijn obligaties gedurende de looptijd wil verkopen, is dit slechts mogelijk als hiervoor een andere belegger is die de obligaties wil kopen. Het risico bestaat dat er onvoldoende vraag is naar obligaties, waardoor een obligatiehouder zijn obligaties niet, dan wel niet voor een redelijke prijs, kan verkopen.
Risico’s met betrekking tot het fonds
Liquiditeitsrisico
Door het fonds wordt over het algemeen een liquiditeitsreserve gevormd. Het risico bestaat dat de liquiditeitsreserve onvoldoende zal blijken. Een verminderde liquiditeit kan tot gevolg hebben dat er minder of geen uitkeringen zullen plaatsvinden aan obligatiehouders.
Kostenrisico
Het risico bestaat dat kosten hoger zullen uitvallen dan het niveau waarop deze zijn ingeschat. Zo is het mogelijk dat onderhoudskosten voor het vastgoed hoger uitvallen of dat een nieuwe huurder financiële incentives verlangt of aanpassingen in het voorzieningenniveau van het vastgoed.
Wet- en regelgevingsrisico
Een fonds is onderworpen aan fiscale wet- en regelgeving. De lokale wetgeving met betrekking tot bijvoorbeeld milieu, bestemmingsplannen, huurbescherming, fiscale regelgeving en financiële toezichtswet- en regelgeving hebben invloed op de rentabiliteit van het fonds.
Fiscaal risico
Door wijzigingen in de fiscale wet- en regelgeving in Nederland kan de fiscale en financiële positie van het fonds wijzigen en/of de rentabiliteit worden beïnvloed. Dit kan een negatief effect hebben op zowel de rentabiliteit als de waardeontwikkeling van de obligaties.
Heeft u vragen over deze risicofactoren of wilt u meer informatie? Neem dan contact met ons op via info@zekerwonenfondsen.nl of bel ons op 076 303 6210.